Hypotéka po 15ti letech

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email

Již před 15ti lety jsem školil poradce na hypotéky a mluvili jsme o tom,
že inflace pomáhá splácet hypotéku. Že splátka hypotéky je na počátku sice nominálně vysoká, ale že inflace a růst mezd „pomáhá hypotéku splácet“. Resp. že díky růstu mezd a díky inflaci je splácení úvěru snazší.
Jak to v posledních 15ti letech fungovalo?

Financování vlastního bydlení bylo vždy jedním z největších finančních rozhodnutí v životě. Při financování pomocí hypotéky je splátka úvěru podstatnou částí rodinného rozpočtu.

Vždy jsme říkali, že splátka úvěru je na počátku vysoká a postupem doby klesá. Alespoň co se týče kupní síly peněz. Že splácení úvěru je postupem doby snazší a snazší. Tedy dlouhodobě a v průměru.

Naplnila se naše slova ze školení v letech 2004?
Podívejme se, jak vypadá hypotéka z roku 2004.

Kdo si bral hypoteční úvěr na 2 mil. Kč se splatností 30 let, měl splátku tohoto úvěru 10 554 Kč měsíčně, při úrokové sazbě 4,85 % p.a.
Tehdy to bylo 60 % průměrné hrubé mzdy. Také se za to dalo pořídit více než panelákové 3+1 v Praze.
Nebudeme psát o nikom konkrétním, kdo si bral úvěr v roce 2004,
ale budeme psát o průměrných číslech celého trhu.

Splátka úvěru kolísala podle toho, jak se měnily úrokové sazby úvěru. V našem příkladu počítáme se sazbou, která každý měsíc reflektuje průměrné úrokové sazby na hypotečním trhu (podle Fincentrum Hypoindexu). Protože v letech 2008 a 2009 byly úrokové sazby vyšší,
rostla by i splátka úvěru. (Konkrétní růst samozřejmě je individuální
podle doby fixace úrokové sazby.)

V letech 2014 – 2019 je splátka nízká, protože jsou nízké úrokové sazby. Pohyb úrokových sazeb jsme v roce 2004 nepředvídali a nepočítali jsme s ním. S čím jsme ale počítali, byla inflace. Samozřejmě jsme nevěděli,
jak vysoká inflace bude. Jen jsme počítali s kladnou inflací, která pomáhá splácet úvěr.

Reálná výše splátky úvěru nám díky inflaci klesla asi o 1/3, další pokles splátky má na svědomí pokles úrokových sazeb. Původní splátka 10 554 Kč má nyní reálnou hodnotu 6 110 Kč.

Inflace také pomáhá snižovat výši dluhu.

blank

V nominálním vyjádření dlužíme po 15ti letech bance 1,26 mil. Kč, v reálném vyjádření je to „jen“ 0,92 mil. Kč. I zde nám inflace „pomohla“,
i když splatit zbytek musíme stejně sami. Jen to není tak ohromující suma.

Dále se splácením úvěru „pomáhá“ růst příjmů.

blank

Na počátku byla splátka úvěru 60 % z průměrného hrubého příjmu.
Po 15ti letech splácení je splátka jen 18 % z průměrného platu. Nyní splátka tolik nezatěžuje rodinný rozpočet.

Samozřejmě, že platí, že „minulé výnosy nejsou zárukou budoucích výnosů“, neboli historie se nemusí opakovat a už vůbec ne do puntíku přesně. Další zrada se může skrývat v průměru. Ne každému roste příjem průměrně. Nicméně v posledních 15ti letech došlo k tomu, co odpovídá dlouhodobým finančním trendům a těchto posledních 15 let nebylo nijak výjimečných. Také se ukazuje, že splátka (nominální i reálná) byla ještě
po 5 letech přibližně stejná jako na počátku. Takže čekání na lepší časy
je opravdu dlouhodobé a po roce nebo dvou splácení jednodušší nebude.

Petr Syrový

Článek zveřejněn dne 26.11.2019

P.S. Chystáte na rok 2020 průlomový cíl – získání titulu EFP?
Sleva 15 000 Kč pro účastníky konference FINfest EFPA platí pouze
pro přihlášky do 30. 11. 2019. Přihlaste se ještě dnes zde.

Další články

blank

Jak budete vzpomínat na rok 2020?

Včera mi jeden z letošních účastníků kurzu EFA říkal pěkný vtip. Baví se dva kamarádi v roce 2050 u piva a jeden z nich povídá:

blank

Postavte si vlastní zajištěný fond

Úrokové sazby jsou nízké a investoři hledají možnosti, kde by dosáhli na vyšší výnos. Zároveň se ale nechtějí pouštět do rizik akciového

Pracujeme na tom!

Pilně na tom makáme!
Nechte nám na sebe email a dáme vědět ihned, jak to vypustíme do světa!